SPD Wahlprogramm: Wohneigentum dient der Alterssicherung. Warum unterstützen Sie nicht die seit Jahren bekannten Vorschläge in Bezug auf den Verbraucherschutz für die GdWE?
Aus Sicht der SPD dient Wohnraumbeschaffung nicht beim Einkauf oder der Einmietung in eine GdWE, oder?
Seit Jahren werden Sie über den fehlenden Verbraucherschutz für GdWE informiert.
Sie wissen, GdWE gehören zu den größten Anbietern von Wohnraum. Bewohner sind in der Regel mehr Mieter als Eigentümer.
Bereits 2018 hat der BGH einem Mieter bestätigt, dass für seine Betriebskostenabrechnung ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche Berechnungsgrundlage ist. Da die Ermittlung wegen der Einstimmigkeit nicht möglich ist, gibt es bereits seit 2019 den Vorschlag, dass der Bauherr / Verkäufer diese am Ende der Bauphase ermitteln muss.
Seit 2024 gibt es den Vorschlag, dass es für den Bauherrn vor Verkauf der Wohneinheiten eine verpflichtende Überprüfung seines von ihm in Auftrag gegebenen Bauwerks geben muss. Nur durch eine Qualitätskontrolle kann er feststellen, ob seine Vorgaben in Bezug auf Material, Wohnfläche etc. eingehalten wurden.
Warum unterstützt die SPD diese Vorschläge nicht?
Sehr geehrter Herr G.,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Grundsätzlich teile ich Ihr Anliegen nach mehr Transparenz und Verlässlichkeit beim Bauen, wozu auch die von Ihnen vorgeschlagenen verpflichtenden Endvermessungen und Qualitätsprüfungen vor einem Verkauf gehören.
Sie selbst haben sich bereits an den Petitionsausschuss des Deutschen Bundestages gewandt mit dem Vorschlag, dass beim Erwerb von Wohnungseigentum die Wohnflächen durch Sachverständige ermittelt werden und dass gegenüber dem Erwerber getätigte Angaben zur Wohnfläche sowohl im Bauträgervertrags- als auch Wohnungseigentumsrecht ausnahmslos rechtlich verbindlich und zwingend zu beachten sind.
Leider steckt der Teufel im Detail, denn es gibt hier eine Reihe rechtlicher Bedenken.
So gibt es bis heute keine bundesweit verbindlichen, einheitlichen Messnormen zur Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche. Ohne die Klärung einer verbindlichen Messregelung drohen neue und langwierigen Rechtsunsicherheiten.
Natürlich würde auch ich sofort eine Pflichtprüfung favorisieren, allerdings würden sich dadurch mehr Rechtstreitigkeiten ergeben und nicht weniger.
Zudem greifen die vorgeschlagenen Regelungen erheblich in bestehende Finanzierungsmodelle und die Vertragsfreiheit ein. Viele Projekte werden heute vor Fertigstellung verkauft, da die Vorverkäufe die Finanzierung sichern. Eine Prüfung vor dem Verkauf würde Projekte verzögern oder gar gefährden. Und nicht zuletzt wäre eine bundesrechtliche Pflicht kaum mit den unterschiedlichen Landesbaurechten kompatibel.
Für mich ist der entscheidende Punkt aber: Die Kosten dafür würden vollständig auf die Verbraucherinnen und Verbraucher umgewälzt. Betroffen wären auch kleinere Bauträger, Genossenschaften und Baugemeinschaften. Die aktuelle Zielsetzung, Wohneigentum und Neubau nicht weiter zu verteuern, würde somit unterlaufen.
Ein weiteres leidiges Thema sind die fehlenden personellen Kapazitäten. Unabhängige Messungen und Qualitätskontrollen setzen voraus, dass ausreichend qualifizierte Vermesser: innen, Sachverständige und Prüfingenieur: innen verfügbar sind. Gerade im Geschosswohnungsbau dürfte es hier zu einem Engpass kommen.
Ich selbst halte die Situation mit den unterschiedlichen Messmethoden ebenfalls für nicht zielführend. Hier ist zu prüfen, inwieweit sich zunächst einmal eine einheitliche Messnorm anstreben lässt.
Im Regelfall planen Bauherren nach DIN 277, Vermieter rechnen aber nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ab. Grob gesagt misst die WoFlV nur die „Wohnfläche“, während DIN 277 Nettogrundfläche und „Nutzfläche“ strukturiert erfasst. Die Flächenergebnisse unterscheiden sich oft deutlich.
Ich werde die von Ihnen angeschobene Debatte daher zum Anlass nehmen, mich im Rahmen der mietrechtlichen Beratungen dafür einzusetzen, dass eine fairen und transparente Messmethode gefunden wird, der den Verbrauchern mehr Rechte einräumt.
Mit freundlichen Grüßen
Hendrik Bollmann
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