Sehr geehrter Herr L., 

vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerade angesichts der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist es ärgerlich, wenn bei einem neuen Wohnungsbauprojekt mit 41 Wohnungen ausschließlich Eigentumswohnungen entstehen und keine bezahlbaren Wohnungen. 

Leider hatte das Bezirksamt in diesem Falle keinen Hebel, hier entsprechend einzugreifen. Denn das Bauvorhaben Tunnelstraße 41–42 basiert auf dem rechtskräftigen Bebauungsplan V-16. Dieser weist das Grundstück als Sondergebiet für Bootsbau und -service sowie eine Steganlage aus. Für die geplante Wohnnutzung kommt deshalb ganz regulär eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 3 Baugesetzbuch in Betracht. Berlin gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, sodass die entsprechende gesetzliche Grundlage für eine solche Befreiung nicht einfach untersagt werden kann. Konkret: Das Bezirksamt hat bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen keinen politischen Ermessensspielraum, einen solchen Antrag einfach mit dem Hinweis auf den fehlenden Anteil an bezahlbarem Wohnraum abzulehnen. Entscheidend ist vielmehr, ob die gesetzlichen Prüfkriterien erfüllt sind – insbesondere, ob es sich um einen Einzelfall handelt, die Befreiung mit den öffentlichen und städtebaulichen Belangen vereinbar ist und nachbarliche Interessen nicht beeinträchtigt werden. 

Genau an diesem Punkt zeigt sich aus meiner Sicht aber ein strukturelles Problem der Berliner Baupolitik, das wir leider an vielen Stellen erleben und auch kritisieren. 

Das von Ihnen angesprochene Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ist in der Tat ein wichtiges Instrument, um sicherzustellen, dass bei der Schaffung neuen Baurechts ein Teil des entstehenden Wohnraums dauerhaft preisgünstig und sozial gebunden ist. Bei Vorhaben, die aufgrund eines neuen oder geänderten Bebauungsplans Baurecht erhalten, werden deshalb grundsätzlich entsprechende Verpflichtungen vereinbart. Im Fall der Hansa-Werft greift dieses Instrument jedoch gerade nicht: Das Grundstück verfügt bereits über einen rechtskräftigen Bebauungsplan. Die verpflichtende Genehmigung der Wohnnutzung erfolgt über eine Befreiung und nicht über die Schaffung neuen Baurechts durch die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans. Das Berliner Modell ist nach seinen eigenen Vorgaben in solchen Fällen leider nicht anzuwenden. 

Genau das ist dann oft problematisch. Denn für die Menschen auf Wohnungssuche macht es keinen Unterschied, ob zusätzliche Wohnungen durch einen neuen Bebauungsplan oder durch eine Befreiung von einem bestehenden Bebauungsplan ermöglicht werden. Wenn durch eine solche Entscheidung zusätzliche Wohnnutzung ermöglicht und damit der Wert und die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich verändert werden, sollte aus meiner Sicht auch die Allgemeinheit angemessen daran beteiligt werden. 

Gerade angesichts des von Ihnen angesprochenen Rückgangs des Bestands an Sozial- und Belegungsbindungen brauchen wir hier eine andere politische Antwort. Berlin kann es sich nicht leisten, bei neu entstehenden Wohnungen systematisch auf gebundenen Wohnraum zu verzichten. 

Wir fordern deshalb schon lange, dass dies Regelungslücke angegangen wird. Leider sind hierfür auch Anpassungen bundesrechtlicher Vorgaben nötig, weswegen Berlin alleine hier nicht entscheiden kann. Wir haben aber aus Berlin heraus immer wieder darauf hingewiesen, hier gesetzliche Änderungen vorzunehmen. Das betrifft im übrigen auch den § 34 des Baugesetzbuches, der häufig Grundlage für Baugenehmigungen ist und ebenso keine Regelungen für zu schaffende Sozialwohnungen vorsieht – was dringend geändert werden muss. 

Mit freundlichen Grüßen 

Julian Schwarze