Sehr geehrter Herr Cirsovius,

die von Ihnen angeführten 40.000 Wohnungen die zweckentfremdet werden bzw. keiner Wohnnutzung unterliegen, werden nicht durch Sanierungsmaßnahmen, sondern durch andere Nutzung wie Anwälte, Ärzte etc. genutzt und unterliegen (leider) zum Großteil dem Bestandsschutz. Das Wohnraumschutzgesetz stammt aus dem Jahr 1982. Alle Wohnungen die vorher schon fremdgenutzt wurden, dürfen dies auch weiterhin. Die von Ihnen erwähnten Sanierungsmaßnahmen bedeuten z.T. temporäre Leerstände, die über einen längeren Zeitraum ebenfalls nach dem Wohnraumschutzgesetz ohne ausreichende Begründung bzw. laufenden Sanierungsmaßnahmen (wobei „laufend“ auch bedauerlicherweise Auslegungssache ist, s. Leerstand Grindel-Hochhaus) nicht zulässig sind, aber bei weitem nicht in der Größenordnung.
Bei den Wohnungsbauförderprogrammen muss man unterscheiden zwischen (einfach nur) Neubau und Instandsetzung/ (energetische) Sanierung. Der Begriff „Ersatz“- Neubauförderung ist an dieser Stelle irreführend, da die Förderung für alle Neubauvorhaben gilt. Hierbei muss man ebenfalls unterscheiden zwischen nach Förderungen von der Wohnungsbaukreditanstalt (Hamburger Programm) und den KfW-Förderprogrammen (Bund), welche nicht von der Landesebene beeinflussbar sind. In der Regel ist ein Gebäudeeigentümer an dem Erhalt seines Besitzes interessiert und nimmt in temporären Abständen Instandsetzungs- bzw. (energetische) Modernisierungsmaßnahmen vor, die in Teilen (Heizungsanlage, Fenster, o.ä.) förderfähig sind. Dementsprechend können die Gesamtfördersummen bei Modernisierungsmaßnahmen geringer sein als bei einer Neubauförderung. Sind die Aufwendungen für eine Modernisierung im Ganzen größer als bei einem Neubau, so muss allein aus wirtschaftlichen Gründen ein Neubau in Betracht gezogen werden. Ist dieser „gefördert“, unterliegt er einer Mietpreisbeschränkung im ersten Förderweg von 5,90 € und im zweiten von ~8,- € für jeweils 15 Jahre.
Da sie speziell auf das Gutachten für den VHW anspielen ist die Sachlage hier wiederum ganz anders zu betrachten.
Der VHW erwägt wohl aus finanziellen Gründen den Neubau in Betracht zu ziehen, da die Genossenschaft hier für weniger Eigenkapital braucht als bei einer Modernisierungsmaßnahme. Bei angenommenen 10 Mio. Instandsetzungs-/ Modernisierungskosten liegt die Fördersumme, nach unseren Informationen bei 3 Mio. (als z.T. rückzahlbares Darlehen!), dementsprechend sind 7 Mio. Kapital aufzubringen, die wohl auf dem Kreditmarkt zu finanzieren sind. Bei einem Neubau müssen nur 20% Eigenkapital aufgebracht werden, wobei die Hälfte durch den Grundstückswert erbracht werden können. Aus diesem Grund sind die Gesamtkosten für eine Modernisierung im Verhältnis für die VHW wohl größer.
Diese Beschreibung bezieht sich aber nur auf die Tatsache, dass mir dieses Gutachten und die genauen Zahlen/Informationen nicht vorliegen und soll auch keinerlei Bewertung beinhalten.
Die Grünen setzen sich seit Bekanntwerden der Angelegenheit für den Erhalt, mindestens für einen Teilerhalt ein. Ob und wie gegebenenfalls hier die Förderpraxis überarbeitet werden sollte/ muss, werden wir im Rahmen der Befassung der Wohnungsbauförderkriterien 2013, die in Kürze ansteht, in die Diskussion einspeisen. Alles in allem ist dies eine sehr komplexe Materie, die sich auch immer auf die jeweiligen Bedingungen des zu Fördernden und des Kreditmarktes zu beziehen hat und ist nicht auf eine Gegenüberstellung „Modernisierung“ versus „Ersatz“-Neubau zu reduzieren ist.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Olaf Duge