Sehr geehrte Frau Güntsch, sehr geehrter Herr Güntsch,

haben Sie vielen Dank für Ihre Fragen.

Zur Angabe der Wohnfläche im Wohnraummietvertrag ist der Vermieter nicht verpflichtet. Er benötigt diese Größe jedoch spätestens für die erste Betriebskostenabrechnung oder die erste Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB. Deshalb ist es weit verbreitete Praxis, dass Vermieter die Größe der Wohnfläche in Mietverträgen angeben. Die Rechtsprechung beurteilt Wohnflächenangaben nicht als unverbindliche Objektbeschreibung, die – wie andere Angaben zur Mietwohnung – lediglich der Unterscheidung von anderen Wohnungen im Mietgebäude dienen, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung. Mit dieser legen die Vertragsparteien die nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter geschuldete Soll-Beschaffenheit der Mietsache fest, ohne dass hiermit eine Zusicherung der Wohnungsgröße verbunden ist. Dabei sind ca.-Zusätze nicht geeignet, eine Beschaffenheitsvereinbarung zu verhindern.

Grundsätzlich begründet jede Flächenunterschreitung, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt, einen Sachmangel der Mietsache. Beweist der Mieter, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als vereinbart und dass dies seinen Mietgebrauch beeinträchtigt, so obliegt es dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Beeinträchtigung nur unerheblich ist.

Die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besagt, dass für Wohnflächenabweichungen nicht mehr generell eine 10-prozentige Toleranzgrenze gilt. Bei Mietererhöhungen gilt jetzt die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie hoch die prozentuale Abweichung ist. Für Mieter*innen ist die folgende Frage wichtig: Was ist, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben? Hier gilt: Es kommt auf die tatsächliche Wohnfläche und nicht auf die vereinbarte an.

Der BGH hält aber ausdrücklich daran fest, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.

Für die Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es auch auf die tatsächliche Wohnfläche an. Seine Rechtsprechung, dass die vereinbarte Wohnungsgröße für Betriebskosten maßgeblich sei, hat der BGH im Jahr 2018 gekippt. Somit stellt für Mietzahlungen, Mieterhöhungen oder den Betriebskosten die Wohnungsgröße einen notwendigen Maßstab zur Beurteilung dar, soweit die vertraglich angegebene Größe um mehr als 10 Prozent abweicht.

Ob eine geringe Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von höchstens 10 Prozent den Mietgebrauch des Mieters erheblich beeinträchtigen kann, hat der BGH bislang nicht entschieden. Bei einer Flächenabweichung von bis zu maximal 10 Prozent greift die von der Rechtsprechung aufgestellte tatsächliche, unwiderlegliche Vermutung für einen Mangel nicht. Die Mieterin bzw. der Mieter muss beweisen, dass sein Mietgebrauch konkret beeinträchtigt war und er konkrete Nachteile erlitten hat.

Die SPD hat dieses Thema nicht in dem Wahlprogramm aufgenommen, weil die ständige Rechtsprechung für Klarheit sorgt und wir diese Urteile unterstützen. Die Frage von leichten Abweichungen im Mietvertrag (weniger als 10 Prozent) halten wir für vertretbar. Für uns ist hingegen wichtig, dass mehr Wohnraum bzw. mehr sozialer Wohnraum entsteht, Mietwucher unterbunden wird und die Rechte von Mieter*innen gestärkt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Rolf Mützenich